準確度及方法
所有準確度數字均為「向前滾動測試」：每季只用該季之前 5 年的成交訓練模型，再為該季每一宗真實登記成交估價，與實際成交價比較。模型從未見過被測試的成交。
整體結果（2020Q1 起每季測試）
| 方法 | 覆蓋率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.2） | 100% | 4.66% | 52.8% | 78.7% | 93.6% | 7.4 | 1.023 | -0.020 |
| 傳統特徵回歸 | 100% | 11.34% | 24.1% | 45.1% | 73.8% | 17.4 | 1.087 | -0.055 |
| 同大廈呎價 × 指數 | 90% | 6.37% | 40.9% | 68.5% | 90.3% | 9.3 | 1.023 | -0.015 |
| 同單位上次成交 × 指數 | 57% | 9.72% | 28.7% | 51.1% | 76.0% | 14.7 | 0.977 | 0.097 |
同場比較：只計同時有大廈及同單位成交紀錄的個案
| 方法 | 覆蓋率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.2） | 100% | 4.32% | 55.9% | 82.3% | 96.1% | 6.4 | 1.013 | -0.018 |
| 傳統特徵回歸 | 100% | 10.64% | 25.2% | 47.5% | 77.8% | 14.4 | 1.030 | 0.001 |
| 同大廈呎價 × 指數 | 100% | 6.21% | 41.5% | 70.2% | 91.8% | 8.7 | 1.013 | -0.002 |
| 同單位上次成交 × 指數 | 100% | 9.60% | 29.0% | 51.5% | 76.6% | 14.3 | 0.981 | 0.091 |
MdAPE：誤差中位數。±10% 命中率：估價與成交價相差 10% 以內的比例。COD／PRD／PRB 為國際估價官協會（IAAO）批量估價標準：COD 越低越一致（住宅標準 ≤10–15）；PRD 0.98–1.03、PRB ±0.05 以內代表貴價及平價單位沒有系統性偏差。
每週實時準確度
每次更新前，用當時運行中的模型為其訓練後新登記的成交估價（模型從未見過）。
首次每週檢查將於下次更新後顯示。
按大廈成交數據多少（近 5 年同大廈成交宗數）
| 同大廈成交 | 個案 | MdAPE | ±10% | ±20% |
|---|---|---|---|---|
| 0 宗 | 38,929 | 7.30% | 61.8% | 82.4% |
| 1-4 宗 | 24,563 | 7.67% | 60.6% | 85.2% |
| 5-19 宗 | 79,909 | 5.61% | 72.5% | 92.2% |
| 20+ 宗 | 252,466 | 3.97% | 84.9% | 96.5% |
80% 估價範圍實際覆蓋率：78.4%（範圍寬度中位數 21.6%）。
逐季結果
| 季度 | 成交 | MdAPE | ±10% | 估價／成交中位數 | COD |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020Q1 | 10,520 | 4.58% | 76.9% | 1.013 | 8.0 |
| 2020Q2 | 16,737 | 3.77% | 86.8% | 0.998 | 5.7 |
| 2020Q3 | 16,315 | 3.59% | 87.1% | 1.011 | 5.3 |
| 2020Q4 | 17,428 | 3.61% | 84.6% | 1.006 | 5.7 |
| 2021Q1 | 17,788 | 3.43% | 88.2% | 1.000 | 5.2 |
| 2021Q2 | 20,683 | 3.63% | 85.0% | 0.994 | 6.1 |
| 2021Q3 | 19,681 | 4.00% | 84.4% | 0.999 | 6.0 |
| 2021Q4 | 14,976 | 4.47% | 79.8% | 0.999 | 6.6 |
| 2022Q1 | 11,206 | 4.82% | 81.2% | 1.016 | 6.5 |
| 2022Q2 | 13,800 | 4.16% | 85.3% | 0.990 | 5.9 |
| 2022Q3 | 11,320 | 4.92% | 77.2% | 1.014 | 7.1 |
| 2022Q4 | 7,996 | 5.82% | 73.6% | 1.024 | 7.5 |
| 2023Q1 | 14,655 | 5.75% | 75.0% | 0.967 | 9.1 |
| 2023Q2 | 13,385 | 4.83% | 79.5% | 1.014 | 7.5 |
| 2023Q3 | 9,220 | 5.35% | 74.1% | 1.020 | 8.7 |
| 2023Q4 | 7,372 | 6.26% | 69.2% | 1.010 | 10.5 |
| 2024Q1 | 9,642 | 5.70% | 71.8% | 1.005 | 9.0 |
| 2024Q2 | 17,861 | 5.76% | 71.0% | 1.005 | 8.4 |
| 2024Q3 | 10,334 | 5.75% | 73.0% | 1.014 | 8.8 |
| 2024Q4 | 14,562 | 5.15% | 76.4% | 0.996 | 7.7 |
| 2025Q1 | 11,725 | 4.97% | 77.0% | 0.998 | 7.7 |
| 2025Q2 | 16,309 | 4.71% | 77.4% | 0.995 | 7.4 |
| 2025Q3 | 16,549 | 4.82% | 76.1% | 0.995 | 7.7 |
| 2025Q4 | 18,904 | 5.75% | 69.6% | 1.006 | 10.6 |
| 2026Q1 | 19,385 | 4.85% | 77.9% | 0.993 | 7.3 |
| 2026Q2 | 21,824 | 5.13% | 76.4% | 0.986 | 8.0 |
| 2026Q3 | 14,436 | 5.37% | 72.6% | 0.997 | 8.4 |
| 2026Q4 | 1,254 | 4.15% | 80.8% | 1.003 | 6.8 |
方法
數據：成交數據源自香港土地註冊處登記紀錄，清理後 2,297,533 宗，最新登記日期 2026-10-09。剔除：無實用面積、名義／關連交易（較同大廈同年中位數高或低一倍）及重複紀錄。
即時樓價指數：每月以各區每宗成交對比同一大廈過去 5 年經指數調整的平均呎價，取中位數變動並按全港大區收縮，只用當月及以前數據。
估價模型：梯度提升樹（LightGBM），主要特徵為同大廈、同座向、同屋苑、同區近期經指數調整的呎價，以及同單位上次成交、樓層、相對樓層、面積、樓齡、近港鐵等；HD-AVM 2.2 起加入一手住宅物業銷售資訊網公開的發展商價單（同項目近期價單呎價及同單位價單價），令新盤及次新樓估價更準確。所有特徵只用估價日之前的資料。
估價範圍：以最近四季真實誤差分佈，按同大廈成交數據多少分組校準的 80% 範圍。
放盤叫價建議：將 2025–2026 年收集自香港各大網上放盤平台、共 25,549 個有改價紀錄的放盤配對到登記成交，以放盤當月的模型估價計算叫價溢價，學習「叫價溢價 → 最終成交價」及「叫價溢價 → 120 日內成交機會」。成交價中位數為最後叫價的 97.1%、首次叫價的 93.2%。
預計銀行估價：以 20,466 個銀行網上估價與本模型估價比較，按價格區間計算比例範圍。
限制：只覆蓋有登記成交紀錄的大廈；新盤及村屋準確度較低；成交數據截至 2026-10-09，估價基準為 2026-10；放盤數據只包括曾改價的放盤，故賣出機會以相對值呈現。示範用途，並非正式估價。