准确度及方法
所有准确度数字均为「向前滚动测试」：每季只用该季之前 5 年的成交训练模型，再为该季每一宗真实登记成交估价，与实际成交价比较。模型从未见过被测试的成交。
整体结果（2020Q1 起每季测试）
| 方法 | 覆盖率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.2） | 100% | 4.66% | 52.8% | 78.7% | 93.6% | 7.4 | 1.023 | -0.020 |
| 传统特征回归 | 100% | 11.34% | 24.1% | 45.1% | 73.8% | 17.4 | 1.087 | -0.055 |
| 同大厦呎价 × 指数 | 90% | 6.37% | 40.9% | 68.5% | 90.3% | 9.3 | 1.023 | -0.015 |
| 同单位上次成交 × 指数 | 57% | 9.72% | 28.7% | 51.1% | 76.0% | 14.7 | 0.977 | 0.097 |
同场比较：只计同时有大厦及同单位成交纪录的个案
| 方法 | 覆盖率 | MdAPE | ±5% | ±10% | ±20% | COD | PRD | PRB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HomeDash Estimate（HD-AVM 2.2） | 100% | 4.32% | 55.9% | 82.3% | 96.1% | 6.4 | 1.013 | -0.018 |
| 传统特征回归 | 100% | 10.64% | 25.2% | 47.5% | 77.8% | 14.4 | 1.030 | 0.001 |
| 同大厦呎价 × 指数 | 100% | 6.21% | 41.5% | 70.2% | 91.8% | 8.7 | 1.013 | -0.002 |
| 同单位上次成交 × 指数 | 100% | 9.60% | 29.0% | 51.5% | 76.6% | 14.3 | 0.981 | 0.091 |
MdAPE：误差中位数。±10% 命中率：估价与成交价相差 10% 以内的比例。COD／PRD／PRB 为国际估价官协会（IAAO）批量估价标准：COD 越低越一致（住宅标准 ≤10–15）；PRD 0.98–1.03、PRB ±0.05 以内代表贵价及平价单位没有系统性偏差。
每周实时准确度
每次更新前，用当时运行中的模型为其训练后新登记的成交估价（模型从未见过）。
首次每周检查将于下次更新后显示。
按大厦成交数据多少（近 5 年同大厦成交宗数）
| 同大厦成交 | 个案 | MdAPE | ±10% | ±20% |
|---|---|---|---|---|
| 0 宗 | 38,929 | 7.30% | 61.8% | 82.4% |
| 1-4 宗 | 24,563 | 7.67% | 60.6% | 85.2% |
| 5-19 宗 | 79,909 | 5.61% | 72.5% | 92.2% |
| 20+ 宗 | 252,466 | 3.97% | 84.9% | 96.5% |
80% 估价范围实际覆盖率：78.4%（范围宽度中位数 21.6%）。
逐季结果
| 季度 | 成交 | MdAPE | ±10% | 估价／成交中位数 | COD |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020Q1 | 10,520 | 4.58% | 76.9% | 1.013 | 8.0 |
| 2020Q2 | 16,737 | 3.77% | 86.8% | 0.998 | 5.7 |
| 2020Q3 | 16,315 | 3.59% | 87.1% | 1.011 | 5.3 |
| 2020Q4 | 17,428 | 3.61% | 84.6% | 1.006 | 5.7 |
| 2021Q1 | 17,788 | 3.43% | 88.2% | 1.000 | 5.2 |
| 2021Q2 | 20,683 | 3.63% | 85.0% | 0.994 | 6.1 |
| 2021Q3 | 19,681 | 4.00% | 84.4% | 0.999 | 6.0 |
| 2021Q4 | 14,976 | 4.47% | 79.8% | 0.999 | 6.6 |
| 2022Q1 | 11,206 | 4.82% | 81.2% | 1.016 | 6.5 |
| 2022Q2 | 13,800 | 4.16% | 85.3% | 0.990 | 5.9 |
| 2022Q3 | 11,320 | 4.92% | 77.2% | 1.014 | 7.1 |
| 2022Q4 | 7,996 | 5.82% | 73.6% | 1.024 | 7.5 |
| 2023Q1 | 14,655 | 5.75% | 75.0% | 0.967 | 9.1 |
| 2023Q2 | 13,385 | 4.83% | 79.5% | 1.014 | 7.5 |
| 2023Q3 | 9,220 | 5.35% | 74.1% | 1.020 | 8.7 |
| 2023Q4 | 7,372 | 6.26% | 69.2% | 1.010 | 10.5 |
| 2024Q1 | 9,642 | 5.70% | 71.8% | 1.005 | 9.0 |
| 2024Q2 | 17,861 | 5.76% | 71.0% | 1.005 | 8.4 |
| 2024Q3 | 10,334 | 5.75% | 73.0% | 1.014 | 8.8 |
| 2024Q4 | 14,562 | 5.15% | 76.4% | 0.996 | 7.7 |
| 2025Q1 | 11,725 | 4.97% | 77.0% | 0.998 | 7.7 |
| 2025Q2 | 16,309 | 4.71% | 77.4% | 0.995 | 7.4 |
| 2025Q3 | 16,549 | 4.82% | 76.1% | 0.995 | 7.7 |
| 2025Q4 | 18,904 | 5.75% | 69.6% | 1.006 | 10.6 |
| 2026Q1 | 19,385 | 4.85% | 77.9% | 0.993 | 7.3 |
| 2026Q2 | 21,824 | 5.13% | 76.4% | 0.986 | 8.0 |
| 2026Q3 | 14,436 | 5.37% | 72.6% | 0.997 | 8.4 |
| 2026Q4 | 1,254 | 4.15% | 80.8% | 1.003 | 6.8 |
方法
数据：成交数据源自香港土地注册处登记纪录，清理后 2,297,533 宗，最新登记日期 2026-10-09。剔除：无实用面积、名义／关连交易（较同大厦同年中位数高或低一倍）及重复纪录。
即时楼价指数：每月以各区每宗成交对比同一大厦过去 5 年经指数调整的平均呎价，取中位数变动并按全港大区收缩，只用当月及以前数据。
估价模型：梯度提升树（LightGBM），主要特征为同大厦、同座向、同屋苑、同区近期经指数调整的呎价，以及同单位上次成交、楼层、相对楼层、面积、楼龄、近港铁等；HD-AVM 2.2 起加入一手住宅物业销售资讯网公开的发展商价单（同项目近期价单呎价及同单位价单价），令新盘及次新楼估价更准确。所有特征只用估价日之前的资料。
估价范围：以最近四季真实误差分布，按同大厦成交数据多少分组校准的 80% 范围。
放盘叫价建议：将 2025–2026 年收集自香港各大网上放盘平台、共 25,549 个有改价纪录的放盘配对到登记成交，以放盘当月的模型估价计算叫价溢价，学习「叫价溢价 → 最终成交价」及「叫价溢价 → 120 日内成交机会」。成交价中位数为最后叫价的 97.1%、首次叫价的 93.2%。
预计银行估价：以 20,466 个银行网上估价与本模型估价比较，按价格区间计算比例范围。
限制：只覆盖有登记成交纪录的大厦；新盘及村屋准确度较低；成交数据截至 2026-10-09，估价基准为 2026-10；放盘数据只包括曾改价的放盘，故卖出机会以相对值呈现。示范用途，并非正式估价。